FAQ - Häufig gestellte Fragen

Genau dieses sind die Fragestellungen, mit denen wir in Gesprächen häufig konfrontiert werden. Mit dieser FAQ-Liste hoffen wir Ihnen die gesuchten Antworten liefern zu können. Sollte eine Frage offen bleiben oder die Antwort nicht ausreichend sein, nehmen Sie bitte direkt Kontakt zu uns auf.

Der Wirtschaftsplan ist die Kalkulation der erwarteten Ausgaben bzw. Zahlungsabflüsse vom gemeinschaftlichen Konto eines Jahres. Dieser ermittelt zusätzlich die anteiligen Vorauszahlungen aller Eigentümer für die laufenden gemeinschaftlichen Ausgaben eines Zeitraumes, um alle erwarteten Ausgaben des Wirtschaftsplanzeitraumes tätigen zu können.

Man unterscheidet den Gesamt- und Einzelwirtschaftplan.
Der Gesamtwirtschaftplan stellt die Gesamtausgaben der Gemeinschaft aufgeschlüsselt nach Ausgabenarten dar.

Der Einzelwirtschaftsplan verteilt diese Ausgabenarten mittels eines Umlageschlüssels, z. B. Miteigentumsanteile (MEA) oder Wohnfläche (m²) auf das Zurechnungsobjekt, also z. B. die betreffende Wohnung.

Bei der BWG sind Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan auf einem Formular dargestellt.

Im oberen Bereich werden sowohl der Gesamtplanungszeitraum als auch der, für die einzelne Einheit, berechnete Zeitraum dargestellt. In dem darunter liegenden Bereich werden die geplanten Kosten dargestellt.

Dabei sind in der ersten Spalte die nach sachlichen Kriterien zusammengefassten und geordneten Ausgabenpositionen untereinander aufgeführt. Diese werden oft in "umlagefähige" und "nicht umlagefähige Kosten" unterschieden. Diese Unterscheidung soll vermietenden Eigentümern als Hilfestellung für die Weitergabe eines Teils der mietrechtlich "umlagefähigen" Ausgaben an mögliche Mieter dienen. Die Begrifflichkeiten "Kosten" und "Ausgaben" werden in diesem Zusammenhang synonym verwendet. In dem Bereich der "nicht umlagefähige Kosten" können auch gemeinschaftliche Zins- oder Mieterträge als geplante Einnahmen, die Ihre Hausgeldzahlungen senken, kalkuliert sein, obwohl dies keine Kosten/ Ausgaben sind. Die Aufnahme hier dient der Vermeidung einer weiteren Zergliederung des Formulars und soll die Übersichtlichkeit erhalten.

In der zweiten Spalte stehen die den Ausgabenpositionen zugeordneten Ausgabenwerte in EUR-Beträgen.

Die Spalte rechts daneben zeigt die Verteilungen auf, die zu einer möglichst gerechten Verteilung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Zurechnungsobjekte (z. B. Wohnung oder Eigentümer) führen sollen. Die Verteilungen erfolgen über sogenannte Umlageschlüssel, welche sich oft auch an die bei einer Abrechnung verwendeten Umlageschlüssel anlehnen. Sie müssen aber nicht identisch sein. Hier finden Sie auch gleichzeitig die Erläuterungen zu den Umlageschlüsseln, welche links neben der Bezeichnung des Umlageschlüssels die Gesamtverteilung aufzeigt und rechts neben der Bezeichnung des Umlageschlüssels die Einzelverteilung. Mittels eines einfachen Dreisatzes können Sie so die Korrektheit der Verteilung der Ausgaben auf Ihre Wohnung überprüfen.

Die letzte Spalte stellt die eigenen Ausgabenanteile dar, die nach unten hin kumuliert werden. In der Summe ergibt sich der zu zahlende Jahreshausgeldbetrag. Wichtig ist, dass dieser Jahresbetrag beim Beschluss über die Jahresabrechnung auch beschlossen wird, nicht die einzelnen separat ausgewiesenen monatlichen Hausgeldzahlungen. Diese werden Ihnen zur Information als 1/12 unter dem Jahresbetrag ausgewiesen.

Teilweise, sofern die Verwalterentgelte der BWG nicht bereits in den Ausgabenpositionen aufgeführt waren, wird das Verwalterentgelt und der zugehörige Umlageschlüssel noch mal in einem separaten Rechengang hinzugerechnet. Dies hat technische Gründe. In diesem Fall werden die Kosten der Gemeinschaft in einem Block Hausgeld und in einem Block Verwalterentgelt separat dargestellt. Die Darstellung der Berechnung des Verwalterentgelts erfolgt analog zu den vorgenannten Erläuterungen für die die Hausgeldbeträge.

Die Jahresabrechnung ist die Gegenüberstellung der tatsächlichen Ausgaben und Einnahmen einer Abrechnungsperiode.

Man unterscheidet die Gesamt- und Einzelabrechnung.

Die Gesamtabrechnung stellt die Gesamtausgaben der Gemeinschaft aufgeschlüsselt nach Ausgabenarten dar.

Die Einzelabrechnung verteilt diese Ausgabenartenpositionen mittels eines Umlageschlüssels, z. B. Miteigentumsanteile (MEA) oder Wohnfläche (m²) auf das Zurechnungsobjekt, also z. B. die betreffende Wohnung. Dabei werden den ermittelten Gesamtausgaben die Hausgeldeinnahmen des Jahres gegengerechnet und so ein Abrechnungsergebnis ausgewiesen.

Bei der BWG sind Gesamt- und Einzelabrechnung auf einem Formular dargestellt.

Im oberen Bereich werden sowohl der Gesamtabrechnungszeitraum als auch der, für die einzelne Einheit, berechnete Zeitraum, für welchen die betreffende Einheit mit Kosten belastet wird, dargestellt. Die berechnete Zeitraum weicht dann vom Gesamtabrechnungszeitraum ab, wenn die Wohnung im Laufe des Jahres den Eigentümer wechselte. In dem darunter liegenden Bereich werden die abgerechneten Kosten dargestellt.

Dabei sind in der ersten Spalte die nach sachlichen Kriterien zusammengefassten und geordneten Ausgabenpositionen untereinander aufgeführt. Diese werden oft in "umlagefähige" und "nicht umlagefähige Kosten" unterschieden. Diese Unterscheidung soll vermietenden Eigentümern als Hilfestellung für die Weitergabe eines Teils der mietrechtlich "umlagefähigen" Ausgaben an mögliche Mieter dienen. Die Begrifflichkeiten "Kosten" und "Ausgaben" werden in diesem Zusammenhang synonym verwendet. Im Bereich der "nicht umlagefähige Kosten" können auch gemeinschaftliche Zins- oder Mieterträge als erhaltene Einnahmen ausgewiesen sein, obwohl dies keine Kosten/ Ausgaben sind. Die Ausweisung erfolgt hier, um das Formular nicht weiter untergliedern zu müssen und damit Übersichtlichkeit zu erhalten.

In der zweiten Spalte stehen die den Ausgabenpositionen zugeordneten Ausgabenwerte in EUR-Beträgen.

Die Spalte rechts daneben zeigt die sogenannten Umlageschlüssel auf, die aufgrund der Vereinbarungen der Gemeinschaft oder Rechtslage zur Verteilung der Ausgaben sowie Einnahmen benutzt werden müssen. Die Umlageschlüssel dienen der Verteilung der Gesamtwerte. Hier finden Sie auch gleichzeitig die Erläuterungen zu den Umlageschlüsseln, welche links neben der Bezeichnung des Umlageschlüssels die Gesamtverteilung aufzeigt und rechts neben der Bezeichnung des Umlageschlüssels die Einzelverteilung. Mittels eines einfachen Dreisatzes können Sie so die Korrektheit der Verteilung der Ausgaben auf Ihre Wohnung überprüfen. Im Falle einer Direktkostenverlastung (z. B. direkte Instandhaltungskosten) erfolgt die Verteilung von belegten/ zurechenbaren Kosten unmittelbar (ohne Nutzung eines Umlageschlüssels) auf den einzelnen Eigentümer.

In der vorletzten Spalte wird dann der jeweils zu berechnende Zeitraum für die einzelnen Positionen in Tagen dargestellt. Die Darstellung weist zum einen die Anzahl an Tagen für den berechneten Zeitraum auf als auch die Gesamttage des Abrechnungszeitraums. Bei verbrauchsabhängigen Kosten (z. B. Wasser oder Heizung) erfolgt keine zeitabhängige Abrechnung, da diese dem jeweiligen Eigentümer anhand seines Verbrauchs direkt zugeordnet werden und unabhängig vom berechneten Zeitraum sind.

Die letzte Spalte stellt die eigenen Anteile an den Ausgaben und Einnahmen dar, die nach unten hin kumuliert werden. In der Summe ergibt sich nach Verrechnung der Summe der Ausgaben mit der Summe der Einnahmen ein Jahresbetrag, dem Ihre tatsächlichen Hausgeldzahlungen gegengerechnet werden.

Je nach Aufbau der Abrechnung wird ggf. die Verwaltervergütung und der darauf entfallende Anteil der tatsächlichen Hausgeldzahlungen im Anschluss separat ausgewiesen, sofern die Verwaltervergütung nicht bereits in den Ausgaben enthalten war. Im Falle der separaten Ausweisung der Verwaltervergütung ist im Anschluss die Zeile "Abrechnungsergebnis" ausgewiesen. Zum besseren Verständnis ist Ihnen hier auch ausgewiesen, ob der nebenstehende Betrag für Sie ein Guthaben oder ein Nachzahlung darstellt.

Im Anschluss finden Sie die Darstellungen für

- die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage ihrer Gemeinschaft

- die Entwicklung von Girokonten und Geldanlagen der Gemeinschaft, z. B. Festgeldkonten

- Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen nach § 35 EStG und § 35 a EStG

Die Hausgeldzahlungen, also die Vorauszahlungen auf die gemeinschaftlichen Jahresausgaben, ändern sich nur, sofern ein entsprechender Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan erfolgte. Der Beschlussformulierung muss eine Fälligkeit zu entnehmen sein. Zu diesem Fälligkeitsdatum wird von uns die Veränderung vorgenommen. Wirtschaftspläne werden oft rückwirkend beschlossen, da diese immer für eine Abrechnungsperiode kalkuliert werden und die Jahresversammlungen oft erst im Laufe des betreffenden Jahres durchgeführt werden. Daher werden zum Fälligkeitstag Verrechnungen mit den seit Jahresbeginn aufgrund des alten Wirtschaftsplanes vorgenommen Zahlungen vorgenommen. Entsprechend errechnet sich der Zahlbetrag aus der Summe des laufenden Monatshausgeldbetrages und der Rückrechnung. Die Rückrechnung ergibt sich aus dem Produkt der Differenz von altem und neuem Hausgeld und der Anzahl der Monate, für die im laufenden Jahr bereits nach altem Wirtschaftsplan Zahlungen geleistet wurden.

Als Instandhaltungsrücklage werden die liquiden Mittel bezeichnet, die der Gemeinschaft für die Finanzierung großer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen dienen sollen. Mit den Hausgeldzahlungen werden Beträge angespart, die in der Regel im laufenden Geschäftsjahr nicht zu Ausgaben führen und so auf den Konten der Gemeinschaft angesammelt werden. Beschließt die Gemeinschaft eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme können die Maßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage voll oder teilweise finanziert werden. Die Instandhaltungsrücklage minimiert das Risiko einer Einmalzahlung zum Zwecke der Finanzierung von gemeinschaftlichen Maßnahmen indem die Einzahlungen auf künftige Baumaßnahmen "gestreckt" werden.

Jeder Eigentümer kann Anträge für die Tagesordnung einbringen. Diese sollten dem Verwalter schriftlich mitgeteilt werden. Die Ausformulierung von Beschlussvorschlägen ist nicht erforderlich. Allerdings sollte klar dargestellt werden, was gewollt ist und wie dieser Wille umgesetzt werden soll. Falls es um Baumaßnahmen geht, sind Fragen, die Ihre Miteigentümer interessieren, ob und wenn ja welche Kosten für Ihre Miteigentümer entstehen und ob und wenn ja welche optischen Beeinträchtigungen entstehen. Dazu sollten ggf. Bilder oder hinreichende Beschreibungen der Änderungen eingereicht werden, damit alle Eigentümer wissen, worüber Sie entscheiden sollen. Entstehen Kosten, sollte sich über die Finanzierung Gedanken gemacht und ein Vorschlag dazu eingereicht werden.

Das hängt davon ab, wo und wie Sie einen Parabolspiegel montieren möchten. Eine Montage am Balkon, an Fenstern, Fassade, Dach oder auf dem Grundstück bedarf der Einwilligung Ihrer Miteigentümer, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt. Steht Ihre Wohnanlage unter Denkmalschutz, ist zusätzlich eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde notwendig. Auch der Verwalter kann ohne Zustimmung der anderen Eigentümer keine Genehmigung erteilen. Sie haben innerhalb Ihres Sondereigentums, z. B. dem Balkon, wenn vorhanden, u. U. die Möglichkeit, ohne Genehmigung eine mobile Antenne aufzustellen. Diese darf dann jedoch nicht über die Fassadenflucht hinausragen, nicht am Balkon fest installiert sein oder das Fassadenbild stören. Zu beachten sind jedoch immer die in der jeweiligen Gemeinschaft gefassten Beschlüsse oder getroffenen Vereinbarungen, die u. U. auch die vorgenante Möglichkeit einschränken können.

Der Bodenbelag eines Balkons ist dem Sondereigentum zuzuordnen. Den Balkon können Sie ohne Zustimmung der Miteigentümer oder des Verwalters fliesen. Die Arbeiten müssen sach- und fachgerecht ausgeführt werden. Bitte halten Sie immer ausreichend Ersatzfliesen bereits, falls die Gemeinschaft am Balkonboden bauen muss und dabei Ihre Fliesung zerstört. Dies stellt sicher, dass Sie auch künftig die gleichen Fliesen haben werden. In jedem Fall steht Ihnen im Rahmen einer ggf. notwendigen späteren Sanierung des Balkons grundsätzlich der Wertersatz gleichwertiger Fliesen zu. Die gleichen Fliesen werden in der Regel nicht zu erhalten sein. Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang auch Ihre Schadensminderungspflicht. Luxuxfliesen, die deutlich über den Wert von hochwertiger handelsüblicher Ware hinausgehen, werden u. U. nur gegen hochwertige handelsübliche Fliesung ersetzt, wenn die Gemeinschaft bei späteren Reparaturen am Fußboden Fliesungen zerstören muss.

Fenster, bei echten Doppelkastenfenster nur die Außenflügel, sind zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet. Abweichende Regelungen sind nichtig. Allerdings können innerhalb der Gemeinschaft Vereinbarungen zur Instandhaltung, Instandsetzung oder Erneuerung getroffen werden. In jedem Fall ist die Genehmigung des Verwalters einzuholen, wenn Sie gemeinschaftliche Fenster verändern möchten. Sollten Sie die Baumaßnahme selbst vornehmen, sind prüffähige Unterlagen einzureichen. Der Verwalter muss prüfen können, ob die Außenansicht erhalten beleibt. Nur wenn die Außenansicht erhalten bleibt und wenn die Vereinbarungen der Gemeinschaft eine Genehmigung durch den Verwalter vorsehen, kann der Verwalter ggf. eine Genehmigung erteilen. Unter Umständen können Sie Fenster daher nur baugleich ersetzen. In Wohnanlagen, die unter Denkmalschutz stehen, müssen Sie vor Zustimmung der Gemeinschaft oder des Verwalters einen entsprechenden denkmalrechtlichen Bescheid einholen und nachweisen.

Zu unterscheiden sind technische und rechtliche Zusammenlegung. Meist sind Wände, die verschiedene Wohnungen voneinander trennen jedoch tragende Wände. In diesem Fall benötigen Sie einen statischen Nachweis, den Sie auch dem Verwalter nachweisen müssen. In jedem Fall muss die Zusammenlegung vom Verwalter genehmigt und daher von Ihnen formell beantragt werden. Entweder ist dabei von Ihnen der Nachweis, dass es sich um keine tragende Wand handelt oder die statische Berechnung der beabsichtigten Baumaßnahme nachzuweisen. Soll nur die technische Zusammenlegung erfolgen, werden beide Wohnungen weiter als zwei Wohnungen betrachtet. An den Abrechnungen und Kosten ändert sich nichts. Die Wohnungen können dann auch noch ohne Probleme einzeln vermietet oder verkauft werden. Beabsichtigen Sie auch die rechtliche Zusammenlegung müssen Sie sich an einen Notar Ihrer Wahl wenden, der die weiteren Schritte mit Ihnen bespricht. Letztlich gelten die Wohnungen erst mit dem Datum der grundbuchlichen Zuschreibung der einen zu der anderen Wohnung als rechtlich vereinigt. Erst ab dann kann und muss eine gemeinsame Abrechnung erstellt werden. Sollen doppelte und ggf. nicht mehr benötigte Anschlüsse stillgelegt werden, muss dies separat und ausdrücklich bei Ihrem Verwalter beantragt werden. Bei der rechtlichen Zuschreibung sollte nach Möglichkeit immer die Wohnung mit der größeren Nummerierung gemäß Aufteilungsplan der Wohnung mit der niedrigeren Nummerierung zugeschrieben werden.